Продажа жилья с рассрочкой платежа

В соответствии со статьей 489 ГК РФ заключаемым торговыми организациями договором о продаже жилья в кредит может быть предусмотрена его оплата в рассрочку, то есть с осуществлением платежей в оплату стоимости товаров в течение определенного календарного периода времени.

Широкое распространение данная форма оплаты товаров приобрела в настоящее время и в розничной торговле, что и является предметом рассмотрения настоящей публикации.

Необходимо учитывать, что в соответствии с положениями действующего законодательства договор на условиях рассрочки платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей.

В случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, выступающая в качестве продавца торговая организация вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма полученных от покупателя платежей превышает половину цены товара.

Размер уплачиваемых процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитом является юридическое лицо — в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Для целей примера предположим, что оплата оставшейся суммы (27500 руб.) покупателем была задержана и фактически осуществлена 27 июля 2005 года. При ставке рефинансирования (учетной ставке) в размере 13 процентов сумма штрафных санкций за несвоевременную оплату товаров составит 255 руб. (27500 руб. / 365 дней x 26 дней задержки платежа (со 2 по 27 июля включительно) x13%).

Заключаемым сторонами договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене, начиная со дня передачи жилья продавцом (пункт 4 статьи 488 ГК РФ).

В общем случае с момента передачи проданного в рассрочку жилья и до его оплаты он признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иное может быть предусмотрено положениями заключаемых сторонами соглашений.

Если по условиям заключенного сторонами договора предусмотрено, что право собственности сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных предусмотренных обстоятельств, покупатель со своей стороны не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом. Если в установленный срок переданный товар покупателем оплачен не будет или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе требовать от покупателя возвратить ему товар, если только иное не предусмотрено договором.

Кроме заключаемого торговой организацией договора купли-продажи на условиях рассрочки платежа могут оформляться первичные учетные документы, утвержденные постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. № 132 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету торговых операций», включая «Поручение-обязательство» (форма № КР-2), «Ведомость-опись поручений-обязательств (обязательств).

Таким образом, если при продаже в рассрочку наряду с наличными платежами торговая организация получает безналичные платежи (в частности, от участвующего в расчетах учреждения банка), то такие операции облагаются налогами в рамках общеустановленной системы налогообложения, на что указано в письмах Минфина России от 11 мая 2004 г. № 04-05-12/26 «О применении ЕНВД при продаже товаров в кредит» и от 18 марта 2005 г. № 03-06-05-04/68.

В части налога на добавленную стоимость при продаже жилья в рассрочку следует учитывать, что уплачиваемые покупателем по договору проценты в полной мере включаются в налоговую базу по данному налогу в соответствии с пунктом 1 статьи 162 НК РФ.