Основные участки системы ипотического кредитования

1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;
- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
- способность внести авансовые платежи.

2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:
- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
- закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:
- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
- долгосрочное отвлечение денежных средств ;
- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок .

В целом, кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме ниже.

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных недвижимостью, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать:
- превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя;
- использование ценных бумаг в качестве залога под ипотечную ссуду.

В качестве примера банка, который использует механизм ипотечного кредитования можно назвать Балтийский банк в Санкт-Петербурге.
Условия ипотечного кредитования, которые предлагает своим клиентам банк, следующие:
сумма кредита - 70-80% от стоимости приобретаемого жилья;

собственные средства заемщика - не менее 20-30% от стоимости приобретаемого жилья;
срок кредитования - до 5 лет;
номинальная процентная ставка - 15% годовых в валюте:
реальная процентная ставка - 5-7% годовых в валюте (номинальная ставка, пересчитанная на фактический остаток ссудной задолженности заемщика перед банком) В случае недостаточности средств от реализации старого жилья для полного расчета по кредиту, Балтийским Банком в качестве обеспечения может приниматься поручительство юридического лица.

Этим же банком также предусмотрена система накопительных счетов. Она применяется в случае отсутствия у потенциального заемщика собственных средств, необходимых для первоначального взноса.

При банковском кредитовании погашение кредита происходит ежемесячно. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование суммой остатка долга (т. е. неоплаченной еще частью кредита). Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам.

Рассмотрим расчет ежемесячных платежей на конкретном примере. Допустим, что кредит в 100 тыс. рублей выдается на 5 лет (или 60 месяцев) под 12 % годовых. Тогда, в 1-й месяц пользования кредитом предполагаются следующие расчеты и выплаты:
- сумма погашения кредита = 100000 : 60 = 1666,7 руб.;
- процент за кредит = 100000 х 0,12 : 12 = 1000 руб.;
- платёж за 1-й месяц = 1666,7 + 1000 = 2666,7 руб.

Во 2-й месяц пользования кредитом сумма процента за кредит будет меньше:
- процент за кредит = (100000 – 1666,7) х 0,12 : 12 = 983,3 руб.;
- платеж за 2-й месяц = 1666,7 + 983,3 = 2650 руб. и т д. во все последующие месяцы.

В последний, 60 месяц платеж по кредиту составит:
1666,7 + 1000 х 0,12 :12 = 1676,7 руб.

Также, может иметь место и другой вариант. После выплат в погашение кредита и процентов по нему, заемщик может сделать письменное заявление, что он оплатил суммы по погашению основного долга за несколько следующих месяцев. Тогда, платеж во втором месяце будет определяться только выплатой процентов за кредит. Это позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.

Фонд - специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям.
В частности, существует модель ипотечного кредитования города Сарова Нижегородской области, который использует программу «Жилье в кредит».

За основу структуры финансирования ипотечного жилищного кредитования была взята безналоговая модель. Именно за счет предоставления налоговых послаблений, решение в отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальных капитал данной ипотечной программы. Даже при наиболее рациональной системе – «продаже в рассрочку», при которой не возникает увеличения подоходного налога, стоимость кредита с учетом его обслуживания, например, при 13,5 % годовых в 3 раза дороже тела кредита. Например, если получен кредит 40 тыс. руб., то к возврату подлежит 120 тыс. руб., из которых 80 тыс. руб. – это стоимость обслуживания, из них, в свою очередь, 40 тыс. руб. составляют налоги. При проведении такой операции в безналоговом режиме, число участников программы заметно увеличиться. Каждый участник в процессе покупки жилья вносит деньгами и недвижимостью, которая имеется у него в наличии, в общей сложности до 80 % его стоимости. Остальные 20 % он берет в кредит. Вся эта денежная масса совместно с кредитом направляется подрядчикам, которые являются плательщиками налогов. Около 20 % этой суммы будет выплачено в виде налогов в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды. Известно, что все предприятия стройиндустрии - плательщики налогов. В пределе эта величина стремиться к 40 %. Можно рассчитать, в относительных величинах, каков выигрыш и проигрыш. Допустим, что доля кредита в стоимости жилья составляет 20 % кредит. Тогда, обслуживание кредита в налоговом режиме (без учета инфляции) составит:

20 % х 0,07 х 15 х 2,02 = 42,42 %, где
0,07 – налоги, кроме налога на прибыль;
15 – количество лет, на которое выдан кредит;
2,02 – проценты.
Обслуживание кредита в безналоговом режиме составит:
20 % х 0,07 х 15 = 21 %.

Таким образом, если мы выбираем безналоговый режим, то теряем 21 % на уплате налогов (42 – 21), но выигрываем 40 % на налогах строителей. Итого общая величина выигрыша составляет 19 %.